第129章 【地产调整】（1/2）

12月底。

林祖辉在新时代地产的办公室工作，脑海里却不时浮现李佳欣的曼妙身姿;

他现在终于知道：前世大刘为什么后悔年轻时太好玩了，这tmd伤身体啊！

他决定，平常在饮食上注意一下，争取能玩到八十岁！

“老板，人都到齐了，该开会了！”助理走了进来，恭敬的说道。

“好，我马上到！”

林祖辉抛掉脑海里不健康的想法，决定还是要趁着年轻，多赚一点钱。

等将来自己年龄大了，投资环境也不好了，那时候想赚钱都困难了。

来到会议室里，新时代地产的高管纷纷坐直身子，眼睛随着林祖辉移动而转移视线。

林祖辉来到董事长位置上，严肃的说道：“会议开始！梁董事先向大家汇报一下——公司的情况！”

梁真勋点点头，他早有准备，公司的各种信息熟记于心，这就是迎合老板的作风，开会效率一定要高。

“当前，新时代地产内部资产重估为亿，债务为亿，债务率为三成。旗下正在发展的楼盘是七个，可提供住宅面积为71万平方尺，计有1300多个住宅单元......收租物业资产值占公司的62%，而且收租物业分散且很杂，运营成本高......公司的土地储备在中型地产商里，属于一般水平.....公司目前市值为亿，已经排名香江地产上市公司的第25名，发展迅速......”

听完梁真勋的话，一些高管本想高兴的拍掌，不过一看林祖辉的脸色，就知道不合时宜。

林祖辉一只手按照本子上，一只手拿着一支笔，语气平静的说道：“大家来说说公司目前的问题有那些！”

今天这个会议可不是来唱赞歌的，他已经发现新时代地产的潜力不足，和一些突出的问题。因为他对新时代地产要求很高，所以绝不会满足跻身一家中型地产商。

陈斌率先说道：“我来说说发展物业的问题吧！新时代地产虽然今年有七个地盘在发展，在中型地产商中也算上游水平，但是我们公司的土地储备和旧楼盘不足，若是公司的大方向是发展商，那就需要现在开始增加土地储备.....土地成本越低，开发楼宇的成本越低，将来我们才有更大的竞争力。”

这里涉及到一个大方向的问题，陈斌也说了，就看老板你是想收租为主呢，还是发展地盘为主呢！

林祖辉点点头，没有表态。

这时候，高毅也说道：“公司的收租物业也有一些问题：商场、写字楼占比不足，住宅占比太大，单个物业价值偏低、分散，运营成本偏高......我们可以尝试出售一些住宅物业，去增加公司的土地储备。”

高毅没有因为自己分管收租物业，而不顾公司的大局。

接下来，剩下的几位高管也纷纷发言，找公司的茬！

林祖辉听完大家的发言后，笑着说道：

“看来今天这个会议开的很及时，找出了不少公司的问题！大家说的很有道理，正好我们来制定以下明年的发展策略。”

“首先，我会在最近联络各家银行提供约2亿的贷款，我们要增加公司的土地储备。虽然目前价格看似上涨了不少，但比起一年后，两年后，我们今天购买的物业，那就是相当划算。”

林祖辉的第一个动作就是王炸，现在香江的地产商刚刚经过地产大暴跌，没有哪家地产公司敢将负债率接近五成。

但林祖辉敢，因为他知道后面没有大暴跌了；

‘八七股灾’后，地产整体下跌10%至15%，新界换地证下跌三成；

‘****股灾’后，地产整体下跌25%至30%，但是约一年不到便反弹回去（82暴跌差不多用了四年才反弹上，期间萎靡两年多时间）。

总结起来，没有1982年的大暴跌40%以上，五成负债率完全可以接受，就是七成也不至于破产。当然了，前提是银行肯借款，这就需要一些花言巧语了。

“其次，我打算在明年（1986年）二月份，清理一批住宅物业及收租表现不好的物业，回笼约2亿的资金。”

第二条是很有必要的，新时代地产光是从伟益置业，就接过来一批收租表现不好的物业（物业本身价值有增值，少量获利），再加上前面购买的收租物业（分散，住宅为主），清理掉这些收租物业，不但可回笼两亿资金，还能降低公司运营成本，最后还能获利不菲。

“最后，元旦过后，我们开始分批少量销售旗下的住宅物业，你们要做好手续工作。”

众人纷纷点头应是，并在本子上记下老板的讲话。

会议散去过后，林祖辉还在想着新时代地产的事情，新时代地产在二月份清理收租物业后，下半年还得清理一些物业，去用于购买土地，减少收租物业。

只要是在1987年5月份以前，都值得买入土地和旧楼盘，增加公司的土地储备。

新时代地产之所以减磅收租物业，是因为林祖辉知道，他能收获华人置业这个公司。届时，一个母公司注重地产开发，子公司华置注重收租物业，至于中娱则在八七股灾后私有化。

......

林祖辉本人和银行谈贷款，有一个最大的好处，那就是银行其实是先看人，再看公司发展前景，最后决定贷款与否。