第116章 【新靠山】满1900一章！4000字！）（1/2）

10月28日，礼拜一。

林祖辉坐在新时代地产的办公室里，查阅公司旗下的物业情况。

“还是太杂了，都是一些小型优质物业，大型优质资产太少了，不方便管理！”他喃喃自语道。

但也是没有法子的事，在他心目中的真正优质资产，无疑是以‘幢’为单位的写字楼、以‘个’为单位的大型综合商场，这些才是真正的收租利器。

不过也无需担心，这些优质的投资，哪怕是四大家族手中也尚未真正的发展起来，香江还有很多机会留给他。

举些例子：

他依稀记得新鸿基在前世的九十年代中后期，旗下拥有30个商场网络，包括新城市广场二、三期、新屯门广场、新都会广场、荃湾广场等等。而目前新鸿基才开发出新城市一期（沙田），手里握着的综合性商场并不多。

九龙仓集团旗下的钻石山荷里活广场，港府还没有招标‘钻石山’地王;

鼎鼎有名的中环广场，地皮也还没有推出......

这就说明，香江的收租物业还有很多机会！

而他要做的是，壮大新时代地产的实力，到时候抢下这些物业。

要想壮大一个公司的实力，无疑就是通过收购优质的上市公司，组成财团系；

比如前世的爱美高，大刘通过收购华置和中娱，实力瞬间翻了几倍；

原因很简单，供股集资原本是一家公司供，现在可以三家公司供股，实力就是翻了几倍之多。

“先低调发育一阵吧！”林祖辉放下资料，再次感叹道。

这次他的风头出的可不小，虽然主要收购方是丘德根家族和马氏家族；但林祖辉能参与到收购一家老牌地产公司里，本身就是一个亮眼的成绩。

负责发展地产（出售）的董事陈斌，恭恭敬敬的来到他的办公室，新时代地产的全公司职员，谁不佩服自家的老板。

新时代地产今年的非经常性盈利高达近亿元，这个成绩实在太亮眼了！

所谓非经常性盈利，就是字面上的意思，本身在公司意料之外的收入。

“老板，新界屏山、元朗的两个楼盘，已经可以出售楼花了！我想问问你的意思是？”

林祖辉毫不犹豫的说道：“不，我们不销售楼花！新时代地产开发的楼盘并不多，不需要像大型地产商那样担心卖不出去，明年上半年我们直接出售期房，回笼的资金更大，卖出去的价格更高！”

新时代地产的收租物业占比很多，主要原因是公司开发地产的实力还在积累阶段；实际上，大型地产商都讲究货如轮转，即以发展物业（出售）为主，收租物业占比不超过三成。

这个林祖辉已经有了安排，待收购完华置和中娱后，立马将新时代地产做出调整，这叫结构重组。

“好的，我知道了！”陈斌点点头，并说道。

他是一个很务实的人，虽然新时代地产目前一共只有七个地盘在开发，但他将工作做的很仔细，很让林祖辉放心。

新时代地产其实在发展物业上的实力并不弱，他们原本是小型地产商，但手里有七个地盘在开发，其中还有一个中型地盘（薄扶林地块）在开发，这已经在中型地产商中都算佼佼者了。

不过现在是积累底蕴的时候，没必要将自己划分为中型地产商。

上午的工作很多，林祖辉又听了梁真勋的收购物业情况（2亿供股集资），还有听了高毅关于伟益置业出售物业，给新时代地产的进展情况。

这次伟益置业（万辉出版社的壳公司）出售大约6000万的物业给新时代地产，而新时代地产在大生地产收购战回笼的资金，正好用于支付伟益置业。

这样一来，新时代地产在1985年底的资产值将达到约15亿，债务约在5亿多。

太亮眼的成绩了！

总结起来就是：

新时代地产今年在股市集资约4亿的资金，全部买成了物业，预计年底价值5亿；

新时代地产在林祖辉接手时，物业资产在亿，其后升值在三成半左右，年底价值在亿；

银行贷款加非经常性盈利，购入的物业价值在5亿左右；

再加上楼盘、楼花的升值，约在2亿多。

所以资产值15亿，年底还是勉勉强强可以达到。

10个月时间，账面资产翻近十倍，这个成绩比起前世的罗旭瑞打理世纪城市的成绩，还提前了两个月的时间。

而且，罗旭瑞是从5000万资产翻到5亿资产，林祖辉是亿资产翻到15亿资产，其困难度不可同日而语。

其实，这种成绩并不算神话，毕竟林祖辉个人足足拿出了亿的真金白银，注资进入新时代地产，其中包括首次注资4000的现金，以及后来供股集资的约7000多万。王启霖也拿出两幅优质地皮，注入新时代地产。

毕竟巧妇难为无米之炊，没有钱砸进去，本领再强都没有用，大环境再好也事倍功半。

新时代地产还有一个问题，那就是刨除非经常性盈利，纯利并不高；原因是：银行利息高（吞噬盈利）、发展楼盘收入少（尚未有收入）、严重依赖收租。

新时代地产的资产亮眼，表现在公司资产增值上；不过虽然资产增值，但毕竟都是收租物业，没有卖出去，所得的利润自然就少了；至于收租也是需要成本的，人员成本、物业维护成本、税务等，并不是你收租多少钱，就是你的纯利。

“算了，明年公司调整后，就没有这些烦恼了！今年好歹有近一亿的非经常性盈利，明年三月份的年报想必非常亮眼了！”